2025年负债规模压降至1400亿网上证劵杠杆平台，运营及服务收入占比2028年有望过半。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
核
心
观
点
【合约销售金额同比下降42%，2025年目标快速去库存】2024年龙湖集团合同销售金额1011.2亿元，同比下滑42%，权益占比68%。对于后市判断，龙湖管理层表示“预判25年整体市场下降空间非常有限”。2025年企业供货超过1500亿，全年目标仍以快速去库存、换回有质量回款为主，加快对商办、车位，以及现房等存货去化。
【投资谨慎全年获取9块地，期末存货同比下降13%】龙湖集团在偿债安全前提下，择机获取地块，全年在昆明、北京、上海、苏州等九个城市获取9幅土地，新增收购土地储备总建筑面积83万平方米，同比下降78%。近年来，龙湖集团加快去库存，年末存货账面价值为2210亿，较2023年下降了13%。
【运营及服务航道收入占比达21%，2028年有望过半】2024年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为135.2亿；其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.8%、19.6%和1.6%。轻资产服务方面，服务业务及其他不含税收入为131.9亿，同比增长10.4%。关于2025年商业航道的计划，管理层表示，一方面要针对存量项目继续做好招商调整和调改升级动作，保证同店同比的增长；另一方面，2025年龙湖会再开11座商场。“预计整个商业运营航道在2025年能够实现10%以上的收入增长”，“运营及服务航道的收入占比，我们有希望在2028年能达到收入占比过半。”
【净利润下滑29%至121亿，计提存货跌价准备9.9亿】2024年龙湖集团实现营业收入1275亿元，同比下滑29%。实现分部溢利合计154亿，其中物业开发仅占9%；而运营服务占比51%。净利润约121亿，同比下降29%；净利率9.5%。期末，合同负债为918亿，较2023年底下降13%，预计未来营收规模仍有下滑趋势。此外，龙湖集团2024年计提存货跌价准备9.9亿。对此管理层表示，存货跌价对龙湖集团的影响是温和且有序的。
【非受限现金短债比1.03，2025年负债规模下降至1400亿】2024年末，龙湖集团持有现金494亿元，同比下降18%；其中预售监管资金为167.5亿元，剔除其他受限制存款后，非受限现金312亿元。非受限的现金短债比为1.03，净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%，维持绿档。管理层表示“到2025年底，整体的债务会在1400亿左右”。需注意的是，除了有息负债外，龙湖账龄在一年内的贸易应付款共计191亿；此外，应付税项达242亿，仍将考验龙湖短期内的运营回款能力。
01
销售
合约销售金额同比下降42 25年目标快速去库存
2024年龙湖集团实现合同销售金额1011.2亿元，同比下滑42%；全口径销售面积712.4万平方米，同比下滑34%。其中实现归属股东权益的合同销售金额683亿元，权益占比68%。
业绩会中，龙湖管理层表示，2025年年初的存货有900多亿，加上预计600至700亿新增供货，2025年预计会有超过1500亿供货。结合2024年实际销售来看，2024年企业平均去化率在50%左右。
对于2025年市场判断，龙湖管理层表现出相对乐观，“预判25年整体市场下降空间非常有限”。2025年龙湖集团的全年目标仍以快速去库存，换回有质量回款为主，加快对商办、车位，以及现房等存货去化。
从销售金额的区域分布来看，龙湖的销售贡献主要来自中西部及长三角，分别占比37%及29%，此外珠三角区域同比增加5个百分点。从城市能级来看，一二线城市销售占比达87%。
从城市贡献来看，2024年龙湖于成都、杭州、西安及苏州的销售金额均超过了60亿，其中成都合约销售达到了103亿元，是销售贡献最高的城市，但合约销售同比减少了48%。2024年龙湖80%城市的销售均出现下滑，但贡献第二的杭州同比上升了59%。
02
投资
投资谨慎全年获取9块地期末存货同比下降13%
2024年，龙湖集团在偿债安全前提下，择机获取地块。全年在昆明、北京、上海、苏州等九个城市获取9幅土地，新增收购土地储备总建筑面积83万平方米，同比下降78%；权益面积为39万平方米，权益地价为58亿，平均权益收购成本为每平方米13285元。
从具体拿地城市来看，2024年龙湖于昆明新增土储建面达22万平米，此外北京、上海、苏州、杭州等地的新增土储在10万平方米左右。除了佛山为三线城市外，其余城市均为一二线城市。
近年来，龙湖集团加快去库存。2024年末，龙湖集团持有存货账面价值为2210亿，较2023年下降了13%，其中现房从600亿降到了500亿出头。截至2024年末，龙湖集团的土地储备合计3312万平方米，较2023年末减少了27%，权益面积为2426万平方米。其中一二线城市土储的总建面、总货值占比均在70%以上。按地区分析，环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的35%、28%、15%、14%及9%。
03
多元化
运营及服务航道收入占比达21 28年有望过半
在地产开发业务之外，龙湖集团还进行了原有航道的整合，并形成了C2（商业投资）、C3（资产管理）两个重资产运营航道，以及C4（物业管理）、C5（智慧营造）两个轻资产服务航道。
重资产运营方面，2024年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为135.2亿；其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.8%、19.6%和1.6%。2024年底，龙湖集团已开业商场建筑面积为930万平方米（含车位总建筑面积为1.243万平方米），整体出租率为96.8%；冠寓已开业12.4万间，整体出租率为95.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.6%。
轻资产服务方面，2024年，龙湖集团服务业务及其他不含税收入为131.9亿，同比增长10.4%。服务业务，较上年增长0.4%。截止2024年，龙湖集团物业在管面积4.1亿平方米·龙智造代建业务覆盖北京、上海、成都、重庆、西安、杭州等核心一二线城市。
关于2025年商业航道的计划，管理层表示，一方面要针对存量项目继续做好招商调整和调改升级动作，保证同店同比的增长；另一方面，2025年龙湖会再开11座商场。“预计整个商业运营航道在2025年能够实现10%以上的收入增长”，“运营及服务航道的收入占比，我们有希望在2028年能达到收入占比过半。”
04
营利
净利润下滑29%至121亿计提存货跌价准备9.9亿
2024年龙湖集团实现营业收入1275亿元，同比下滑29%；毛利润204亿元，同比下滑33%。主要是由于物业销售业务营收下滑所致。2024年龙湖物业销售营收为1008亿元，同比下滑35%。
截止2024年，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为1282亿元，较2023年底下降23%；已售未结算面积约为1000万平方米。此外，期末合同负债为918亿，较2023年底下降13%。预计未来物业销售业务营收规模仍有下滑趋势。
从各业务板块的盈利来看，2024年物业开发的毛利率为6.1%，而投资运营的毛利率为75%。2024年龙湖集团实现分部溢利合计154亿，其中物业开发仅占9%；而运营服务占比51%。其中，物业开发板块的分部溢利率仅为1%，而投资物业的分部溢利率高达58%，物业服务为32%。
2024年龙湖的净利润约121亿，同比下降29%；净利率为9.5%，与2023年大致持平，归母净利率8.16%。当前不少房企都计提了存货跌价准备。龙湖集团从2023年开始计提存货跌价准备，2023年计提10.1亿，2024年计提9.9亿。
对此管理层表示，存货跌价对龙湖集团的影响是温和且有序的，主要有三个方面。第一，龙湖的土地储备成本不高，土储单方成本4303元，相对较低。第二，财务结构相对安全，现金流管理上有主动权，不会以低于市场的价格急于抛售。第三，对存货去化比较关注，去化存货的亏损在当年进行消化。
05
负债
非受限现金短债比1.032025年负债规模下降至1400亿
2024年末，龙湖集团持有现金494亿元，同比下降18%；其中预售监管资金为167.5亿元；非受限312亿元现金。负债端来看，总有息负债1763亿元，同比下降8%；其中短期有息负债302亿元。非受限的现金短债比为1.03；净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%。
2025年，龙湖集团已全额兑付一季度到期的65亿元境内信用债，年内待归还的公开债券还剩36亿元境内信用债以及35亿元中债担保债券，年末还有85亿元的海外银团贷到期。针对2025年到期债务，管理层表示，龙湖集团已经做好清晰的偿债计划，将提前铺排有序归还。
“到2025年底，整体的债务会在1400亿左右”，第一，保持整个负债规模稳步下降，坚决银行贷款不展期、不逾期，公开市场不逾越。第二，继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务；第三，坚决逐年减少外币债务占比，同时保持百分之百掉期，保持安全底座。
需注意的是，除了有息负债外，龙湖还有405亿的贸易应付款项及应计建筑开支，其中贸易应付款账龄在一年内的共计191亿（当前167.5亿预售监管资金无法覆盖）；此外，应付税项达242亿。仍将考验龙湖短期内的运营回款能力。
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